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作者： 編輯：鄒卓琪
僅從以杭州為圓心的江浙一帶來看，杭州的良渚新城、蘇州、合肥、寧波、湖州、嘉興、諸暨等地，均有地塊流拍，背後反映出的是房企在拿地方面更為理性和審慎。
截至8月29日，杭州十區僅在8月掛牌臨安三宗宅地、一宗蕭山鐵路南站商地以及餘杭經濟開發區一宗加油站用地，掛牌量降至谷底。
杭州土地市場的溫度是怎麼降下來的？ house.hangzhou.com.cn 2018年08月31日 08:21:58 星期五 透明售房網 近日，熱點城市租金上漲過快的事鬧得沸沸揚揚，租賃企業處於“不得上漲”和“回報率低”之間的尷尬境地，成為行業發展的難題。
目前來看，地塊周邊新房產品的在售價位，是一個基準。目前，杭州已有部分板塊刷新瞭這個基準，例如主城區的大學城北、之江新城、西溪板塊，餘杭區的良渚新城、東湖板塊、未來科技城、崇賢新城，蕭山區的錢江世紀城、蕭山新區、空港新城，這一輪更新的最高均價為錢江世紀城的3.8萬元/平方米（暫不計排屋類型）。
從供給側來說，供地的方式和結構都已發生瞭變化，也是導致目前現狀的一大原因。方式上，前有現房+自持，後有公租+配建，真實地價往往比表面地價要高出不少，而一些冷門板塊的出地，也在平衡著先前過熱的市場，可以說這一波調整著實起到瞭抑制地價過快上漲的作用，但同時也逐漸無法讓賣地單位的心理價位變得“踏實”。
有位地產老總曾經說過：“房地產銷售最差的時候，開發商都在忙著吃飯，想方設法把房子通過各種渠道賣出去。”那麼，現在大概是做地方約地產老總的飯點瞭。
反觀那些樓面價3萬元/平方米以上的項目，今年領出過預售證的僅有綠城·鳳起潮鳴、信達·濱江一品、濱江保利·翡翠海岸，後兩者則是最後清盤。與此同時，今年新盤當中還沒有超過4萬元/平方米的備案價（暫不計排屋類型）。
顯然，現在已不是2016年-2018年初的出地窗口期瞭，彼時供地方幾乎不用過多考慮宅地的出讓，基本不愁嫁，宅地推得少的區域，趁行情好，盡可能把存量地塊、難點地塊賣出去，宅地推得多的區域，已經在考慮怎麼把商地嫁個好人傢、賣個好價錢。
一部分能做到不虧損的項目，盡量加速出貨，跑量為先，是房企當務之急。
2.拿地方：繼續擴張VS回籠資金，多數選擇瞭後者
一方面，杭州出讓金已達2218億，已超去年的2200億，供應方面收緊無可厚非；另一面，儲備地塊的潛在買傢在減少，一度熱門的板塊加推宅地，甚至鮮有問津。
這從各地土地市場的降溫表現都可以觀察到，截至7月底，今年全國有近800宗土地流拍，8月太原8宗被看好的地塊全部流拍，“流拍潮”愈演愈烈。
7、8月杭州賣瞭74塊地，沒有一塊封頂，8月僅有的土拍場次中可以發現，開發商對市場的謹慎態度已經延伸到瞭掛牌前的勾地環節。土地市場“狂獵”的窗口已經關上。
供地方的調整一定意義上決定瞭拍地的下限，直接影響著房企的判斷。那麼究竟還有多少競拍空間，就要看上限瞭。
倒是一些下級縣市、環杭城市，正在積極地以公開形式招商，大小推薦會層出不窮。臨安、富陽、桐廬、建德頻頻發力，湖州、嘉興、紹興、諸暨紛紛推地，形成瞭對杭州的“圍剿”之勢，相對較低的地價讓風險變得更為可控，開發商的“彈藥”被分散到四面八方。
近日，綠城中國2018年中期業績會上，新任CEO張亞東已透露，傳統的“招拍掛”市場將不再是綠城的主要戰場。
1.供地方：土地市場“狂台中西區月子中心價格獵”的窗口已關閉
據瞭解，城東新城、三堡、艮北新城、申花、上塘/三塘、湘湖新城、濱江、運河新城等板塊均有樓盤達到可售狀態，甚至臨近樓幢結頂，其中不乏一些保本售價遠大於4萬元/平方米的項目。
然而，以當前市場條件下的售價開盤可能面臨項目虧損，而選擇站崗不開，一樣燒錢。
一旦前期資金大量沉淀，後續又無法回籠資金的時候，開發商即便看到優質地塊也會表現得心有餘力不足。所以，真正使土地降溫降到實處的，是調控的堅決態度。
與此同時，放著不開的高價樓盤每年消耗的成本不低，先前賣出的樓盤還要經得住質量的檢驗，不然砸瞭招牌等於重來。橫盤時期，任何一個小小的維權都可能被無限放大，連品牌房企都頻頻發生維權，足以表明房企的操作空間已經非常狹窄。
因此，萬元地價區域的佈局，成為瞭房企的備選之舉，這層因果關系是可以被理解的。當然，在三四線城市優選項目、風控得當、管理到位，一樣可以在完成拿地指標同時大有可為。
而相比租賃行業一時間曝光的發展空間問題，土地市場中的房企們，早已徘徊許久，其拿地的操作空間因各類束縛一再被壓縮。
其實，像綠城這樣的戰略調整，很多房企早已及時轉向瞭。
3.資本方：流入房地產市場的資金被嚴控
資本方有時台中產後月子中心價格候和拿地方是重合的，比如像平安這樣的公司拿地，不如稱為圈地，所以叫出資方或許更合適些。
這裡我們指的出資方主要是銀行、基金、信托、房企融資平臺、資管公司等金融機構，作為房企拿地的堅實“後盾”，它們也對土地市場產生著影響。
銀行自然是大腿中的大腿，不過，開發貸難度現在趨於艱難。杭州部分銀行已明確停止發放開發貸，其餘銀行即便有在放貸，也將根據白名單擇優，而對於過去幾年擴張非常快速的房企，銀行目前慎之又慎。相對來說，全國性大規模的房企，單個項目虧損對整體影響有限的，來得更有優勢。
其次是信托資金，近期就有傳言房地產信托被暫停，後來隻是證實收緊，不過事件至少能看出幾個主要的融資方式都被嚴控瞭，所以房企會越加謹慎拿地。
今年信托的收益率一直延續上漲態勢，8-10%收益率的產品遍地可尋。隨著監管趨嚴，讓產品收益率不斷走高上升，這背後是更高的企業融資成本，個別企業融資成本已到12%。
房企旗下融資平臺，是內生性融資，相當於自己傢的小金庫，好是好，但不是每傢房企都有，一般也隻有萬科這類千億級別的房企才搞得起來。
目前土地市場投資環境就是這麼一個三方“合力”作用後的現狀。所幸，新一輪放水後，還沒有看到央企、國企大包大攬的跡象。那麼，還是讓流拍再久一些吧，如此機遇往往會伴著降溫被發台中月子中心比較掘，望江新城的例子不就是嗎？
杭州土地市場的溫度是怎麼降下來的？
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